Er flöt 20% lækkun lána "leiðrétting" í öllum tilfellum?

Framsóknarmenn réttlæta flata 20% lækkun allra lána með því að þar sé um "leiðréettingu" að ræða. Þar eru þeir þá væntanlega að gefa í skyn að um forsendubrest sé að ræða. Í málfutningi sínum tala þeir mikið um fólk, sem hefur keypt sér íbúð fyrir 20 mánuðum. Miðað við að allir eigi að fá 20% niðurefllingu þá mætti skilja það á málflutningi þeirra að allir íbúðaeigendur, sem skulda húsnæðislán hafi keypt sína íbúð fyrir um það bil 20 mánuðum. Annars væri ekki hægt að réttlæta flata 20% niðudrfellingu til allra, sem einhvers konar "leiðréttingu" nema ef allir hefðu orðið fyrir sama "tjóninu" af mismunandi hækkunum á íbúðaverði og vísitölu neysluverðs til verðtryggingar.

 

Staðreyndin er hins vegar ekki sú að allir hafi keypt sínar íbúðir fyrir um það bil 20 mánuðum. Því hefur "tjón" manna orðið mjög mismunandi og því ekki eðlilegt að allir fái sömu "tjónabætur". Sumir hafa í raun ekki orðið fyrir neinu "tjóni". Er hægt að tala um "forsendubrest" eða "tjón" í þeim tilfellum þegar raunverð íbúða hækkar mikið á nokkrum árum og þannig myndast mikil "pappírseign", sem síðan tapast aftur þegar raunverð íbúða lækkar aftur en samt ekki, sem nemur allri hækkuninni þannig að enn er útreiknaður eignarhluti hærri en nemur þeim upphæðum, sem viðkomandi hefur greitt fyrir íbúðina bæði með upphafsgreiðslu og greiðslu afborgana af láninu sínu?

 

Ef hækkun íbúðaverðs hefur verið meiri en hækkun á neysluvísitölu til verðtryggingar frá því íbúðin var keypt er þá hægt að tala um að "verðtryggingin hafi étið upp eignir" viðkomandi?  Er hægt að tala um lækkun á skammtímapappírseign vegna verðhækkunar, sem gengur að hluta til baka, sem eignarbruna, sem ástæða sé til að leiðrétta með lækkun á höfuðstól láns?

 

Tökum dæmi um aðila, sem hefur keypt sér íbúð í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu í janúar árið 2002. Vísitala húsnæðisverðs nær ekki lengra en til mars eins og er hjá fasteignamati ríkisnis þannig að ekki er hægt að skoða þetta dæmi lengra en það. Frá janúar 2002 til mars 2009 hefur vísitala neysluverðs til verðtryggingar hækkað um 49,4%. Frá sama tíma hefur vísitala húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu hvað varðar fjölbýli hækkað um 101,2% og launavísitala hækkað um 58,4%.

 

Staðan var því sú hjá þessum aðila í mars að ef hann hefði keypt þessa íbúð með 100% láni á sínum tíma og aldrei greitt neinar afborganir heldur aðeins vexti og verðbætur á vexti frá þá ætti hann samt rúmlega 25% eignarhlut í íbúðinni. Þær upphæðir, sem hann hefur síðan greitt í afborganir og verðbætur á afborganir á núvirði kæmu svo til viðbótar þessum 25% eignarhluta.

 

Ef laun þessa aðila hefðu á þessum tíma verið í samræmi við almennar launahækkanir og greiðslubyrði lánsins hafi verið 50% af launum þegar lánið var tekið þá væri hún 47,2% í mars 2009.

 

Nú hefur húsnæðisverð eitthvað lækkað síðan í mars þannig að eignarhlutinn ætti að vera orðin eitthað minni en hins vegar hefur vísitala neysluverðs til verðtryggingar lækkað síðan þá en launavísitala hækkað þannig að ekki hefur greiðslubyrði lánsins, sem hlutall af launum hækkað.

 

Nú spyr ég. Í hverju liggur sá forsendubrestur, sem réttlætir það að höfuðstóll á láni þessa einstaklings sé lækkaður um 20%. Það myndi gera það að verkum að eignarhluti þessa einstaklings væri komin upp í 40% úr 25% þó aldrei hefði verið greiddar neinar afborganir af láninu. Greiðslubyrði lánsins, sem í upphafi var 50% af launum væri þá komin niður í tæp 38%. Af hverju ættu skattgreiðendur og greiðsluþegar lífeyrissjóða að taka á sig byrðar til að lækka skuldir þessa aðila?

 

Þetta á að sjálfögðu aðeins við þá einstaklinga, sem keyptu sína íbúð á þessum tíma. Reyndar er staðan enn betru hjá þeim, sem keyptu sína íbúð fyrir þann tíma. Staðan er hins vegar verri hvað varðar þá, sem keyptu sína íbúð eftir þennan tíma. Þeir, sem nýlega hafa keypt sína íbúð eru í öfugri stöðu miðað við þennan aðila þannig að bæðí hækkanir á húsnæðisverði og launum eru minni en hækkun á vísitölu neysluverðs til verðtryggingar frá því þeir keyptu sína íbúð. Það geta því verið rök fyrir "leiðréttingu" á lánum þeirra enda hafa þeir orðið fyrir "tjóni" öfugt við þá, sem keyptu sína íbúð fyrr.

 

Þessi flata niðurfellingarleið framsóknarmanna með rökum um að um "leiðréttingu lána" sé að ræða er því álíka og ef íbúum Suðurlands hefði verið bættur skaðinn af suðurlandsskjálfta með því að greiða þeim fast hlutfall af heildarverðmæti eigna sinna fyrir skjálftann óháð því hvort þeir hefði orðið fyrir einhverju tjóni og þá hversu miklu. Það sjá allir hversu fáránleg sú leið hefði verið.

 

Ég segi því. Hjálpum fólki í gegnum kreppuna með því að aðlaga greiðslubyrði lána að greiðslugetu án þess að slá af höfuðstól lánanna meðan kreppan varir. Þegar kreppan er síðan frá og húsnæði aftur orðið að söluvöru þá skulum við skoða hverjir eru í þeirri stöðu að vísitala neysluverðs til verðtryggingar hefur hækkað meira en verðmæti húsnæðis þeirra hefur hækkað frá því þeir keyptu það. Við skulum síðan finna sanngjarna skiptingu á því "tjóni" sem þeir hafa þá orðið fyrir milli lántaka, lánveitanda og ríkissjóðs. Hvað varðar hlut ríkissjóðs þá verður að vera komið á hreint hvert tap hans varð af kreppunni til dæmis vegan Icesaver reikninganna áður en hægt er að taka ákvörðun um það hversu mikið verður sett á hann í þessu efni.

 

Ég geri í þessu efni ráð fyrir að dæmið sé skoðað frá fyrstu kaupum viðkomandi á íbúð og allar íbúðir viðkomandi raktar áfram hvað þetta varðar. Þá munu þeir fá lækkun á lánum sínum, sem hafa keypt sína fyrstu íbúð í íbúðaverðbólunni eða hafa stækkað verulega við sig á þeim tíma. Einnig munu þeir þá fá slíka lækkun, sem lent hafa í því að kaupa nýja íbúð fyrir hrun en voru ekki búnir að selja gömlu íbúðina fyrir hrun. Hvað þá, sem tóku myntkörfulán þá má skoða það ef krónan nær sér ekki á strik að lokinni kreppu þannig að þeir sitji uppi með "mikið tjón".

 

Útgangspunkturinn er þó sá að flöt niðurfelling óháð því hvenær menn keyptu sínar íbúðir getur ekki talist sanngjörn leið til "leiðréttingar" á lánum. Þar að auki er hún svo kostnaðarsöm að skuldir ríkisins munu aukast um hundruði milljarða og það er hætt við því að slíkt bæði dýpki og lengi kreppuna.