Lækkum skuldir heimilanna, jólasveinninn borgar.

Mikið hefur verið rætt um skuldavanda heimilanna og sitt sýnist hverjum um það hvaða leiðir henta best til að taka á því vandamáli þannig að sem fæstar fjölskyldur lendi í því að missa heimili sín og jafnvel lenda í gjaldþroti. Stjórnvöld hafa gert ýmislegt til að bregðast við vandanum en mörgum finnst ekki nóg að gert. Háværar kröfur hafa verið uppi um flatar niðurfellingar lána eða að færa vísitölur verðtryggðra lána og gengi myntkörfulána aftur til þess, sem var í janúar 2008.

Helstu rök stjórnvalda gegn flatri lækkun húsnæðislána hafa verið þau að slíkt kosti of mikið fyrir skattgreiðendur en stuðningsmenn þeirra aðgerða segja það rangt og benda á mikil afföll af lánasöfnum gömlu bankanna við sölu þeirra til nýju bankanna. Þeir segja að hægt sé að láta þau afföll ganga áfram til lántaka án kostnaðar fyrir ríkissjóð.

Hvað er hæft í þessum rökum þeirra, sem vilja flata lækkun húsnæðislána um að þetta kosti ríkissjóð lítið, sem ekkert? Þau afföll frá nafnverði skuldabréfapakka gömlu bankanna við sölu þeirra til nýju bankanna er í samræmi við útreikninga tveggja alþjóðlegra endurskoðunarskrifstofa á því hversu mikil afföll þurfi til að kaupandi tapi ekki á kaupunum vegna þeirra lántaka, sem ekki geta staðið í skilum að fullu. Reyndar má einnig gera ráð fyrir að við verðmat á húsnæðislánum í erlendum gjaldmiðlum sé gert ráð fyrir styrkingu krónunnar á lánstímanum þannig að aldrei náist inn núverandi nafnverð að viðbættum vöxtum jafnvel þó lántaki standi 100% í skilum út lánstímann. Einnig bera þau lán í flestum tilfellum mun lægri vexti en lán í íslenskum krónum og verðfellur það líka þau skuldabréf.

Með öðrum orðum þá er þarna um að ræða verðmat, sem miðar við það hvað muni nást inn fyrir þessi lán miðað við að reynt sé að ná eins miklu út úr hverju skuldabréfi og hægt er. Það er ekki gert ráð fyrir neinum niðurfellingum lána til þeirra, sem geta greitt sín lán í þessu verðmati. Þarna er reyndar aðeins um að ræða spá um það hvað muni nást inn af þessum lánum en ekki endanlega niðurstöðu. Þegar við bætist að um mikla óvissutíma er að ræða þá má ljóst vera að óvissan er mikil. Til að byrja að greina málið er vert að skoða það út frá þeirri einföldunarforsendu að þetta mat sé 100% rétt. Tökum einfalt dæmi um slíkt. Nýi bankinn kaupir húsnæðislán fimm lántaka af Gamla bankanum. Þeir eru hér nefndir A, B, C, D og E. Þeir skulda allir 10 milljónir eða samtals 50 milljónir. Greiðslugeta þeirra er hins vegar eins og hér segir:

Lántaki A 10 milljónir.

Lántaki B 10 milljónir.

Lántaki C 10 milljónir.

Lántaki D   6 milljónir.

Lántaki E   4 milljónir.

Samtals    40 milljónir.

 

Nafnverð lánasafnsins er samtals 50 milljónir en greiðslugeta lántakanna er hins vegar samtals 40 milljónir eða 80%. Nýi bankinn keypti þetta lánasafn á 40 milljónir eða með 10 milljóna kr. afföllum. Þetta gera 20% afföll. Þessar 10 milljónir í þessu dæmi standa fyrir hlut húsnæðislána í afföllum lánasafna gömlu bankanna við kaup nýju bankanna á þeim. Nú er freistandi að halda því fram að hægt sé að láta þessi afföll ganga áfram til skuldara án kostnaðar fyrir Nýja bankann. Skoðum hvað gerist ef ákveðin er 20% flatur niðurskurður á öll þessi lán. Þá verða nafnverð allra lánanna 8 milljónir eða samtals 40 milljónir, sem er kaupverð þessara skuldabréfa. Þá verða greiðslur þessara lántaka eins og hér segir:

Lántaki A 8 milljónir.

Lántaki B 8 milljónir.

Lántaki C 8 milljónir.

Lántaki D 6 milljónir.

Lántaki E 4 milljónir.

Samtals  34 milljónir.

 

Með öðrum orðum þá hefur Nýi bankinn keypt þetta skuldabréfasafn á 40 milljónir en aðeins fengið 34 milljónir fyrir það. Hann hefur því tapað 6 milljónum. Þær 6 milljónir liggja akkúrat í þeim 6 milljónum, sem A, B og C fengu í afslátt. Það stafar af því að við verðmatið þegar Nýi bankinn keypti skuldabréfasafnið af Gamla bankanum var ekki gert ráð fyrir afslætti til þeirra, sem eru borgunarmenn fyrir sínum skuldum. En hvað ef aðeins helmingur affallanna væri látinn ganga flatt til lántaka. Þá værum við að tala um 10% flatan niðurskurð og stæðu þá öll lánin í 9 milljónum eða samtals 45 milljónum. Þá væru enn til staðar 5 milljónir til að taka á vanda þeirra, sem ekki geta greitt 9 milljónir. Þá verður endanleg greiðsla eins og hér segir:

Lántaki A 9 milljónir.

Lántaki B 9 milljónir.

Lántaki C 9 milljónir.

Lántaki D 6 milljónir.

Lántaki E 4 milljónir.

Samtals  37 milljónir.

 

Enn er 3 milljóna kr. tap á þessum skuldabréfakaupum Nýja bankans og enn nemur það akkúrat samanlögðum afföllum til þeirra skuldara, sem geta greitt sín lán að fullu. Staðreyndin er nefnilega sú að þar, sem ekki var gert ráð fyrir afslætti af lánum til þeirra lántaka, sem geta greitt sín lán að fullu þá leiða allir slíkir aflættir til hreins viðbótakostnaðar umfram þann kostnað, sem mætt er með afföllum á lánasöfnum gömlu bankanna við sölu þeirra til nýju bankanna ef verðmat lánasafnanna er rétt reiknað.

Það eru væntanlega fá ef nokkurt dæmi er til í íslandssögunni um að jafn margir hafi lagt jafn mikinn trúnað á jafn ranga fullyrðingu og þá fullyrðingu að hægt sé að nota afföllin af skuldabréfasöfnum gömlu bankanna við sölu þeirra til nýju bankanna til að framkvæma flata niðurfellingu skulda yfir línuna án þess að það kosti nýju bankana eitthvað að ráði. Jafn röng er sú fullyrðing að slík flöt niðurfelling lána kosti ríkissjóð lítið, sem ekkert.

Af þessu sögðu má ljóst vera að þeir, sem ranglega halda því fram að hægt sé að framkvæma flata niðurfellingu á lánum heimilanna án kostnaðar fyrir ríkissjóð eru nánast að segja „lækkum skuldir heimilanna, jólasveinninn borgar“. Fullyrðingar þeirra um það hvernig hægt er að fjármagna slíka niðurfellingu á skuldum heimilanna er álíka gáfuleg og að halda því fram að hægt sé að láta jólasveininn borga brúsann.

Ef dæmið er skoðað þá verður staða D og E eins sama hvort flöt niðurfelling er framkvæmd eða ekki. Ástæðan fyrir því er sú að þeir geta ekki einu sinni greitt lánin sín að fullu þó 10 eða 20% niðurfelling sé framkvæmd. Þeirra hagur batnar því ekkert við þær aðgerðir. Það skiptir engu máli fyrir þá hvort fyrst er veittur flatur afsláttur og síðan sé felldur niður munurinn á því, sem þeir geta greitt og láninu eftir flata afsláttinn eða hvort einfaldlega er felldur niður munurinn á greiðslugetu þeirra og nafnverði lánsins í einum áfanga. Það eru því aðeins A, B og C, sem hagnast á flötu niðurfellingunni því þeir hefðu getað greitt sín lán að fullu en verða ekki látnir gera það vegna flötu niðurfellingarinnar.

Þetta er hins vegar ekki allt því þó D og E hafi ekki hagnast neitt á flötu niðurfellingunni þá lendir kostnaðurinn við afslættina til A, B og C að mestu á skattgreiðendum vegna eignar ríkisins á nýju bönkunum og á Íbúðalánasjóði auk þess, sem tap sparisjóðanna lendir væntanlega líka að mestu á ríkissjóði því varla er öðrum til að dreifa við að leggja þeim til aukið eigið fé vegna þess að þetta tap setur eiginfjárstöðu þeirra niður fyrir ásættanleg mörk. Ef við gerum ráð fyrir því að við 20% niðurfellinguna lendi 5 af þeim 6 milljónum, sem hún kostar á skattgreiðendum og að allir lántakendurnir þurfi að greiða jafnan hlut af kostnaði ríkissjóðs vegna þessa í skatta þá lendir 1 milljón á hverjum þeirra.

Afleiðingin verður því sú að fjárhagur D og E versnar um 1 milljón en fjárhagur A, B og C batnar um  milljón. Flöt niðurfelling húnæðislána leiðir því til fjármagnsflutninga frá þeim lakast settu meðal lántaka til þeirra betur settu í þeirra röðum. Hún bætir því stöðu þeirra, sem eru í lítilli eða engri hættu á að verða gjaldþrota en gerir stöðu þeirra verri, sem eru í mikilli hættu á að verða gjaldþrota. Þetta gerir það að verkum að öfugt við það, sem stuðningsmenn flatrar niðurfellingar halda fram þá leiðir hún til fjölgunar á gjaldþrotum heimila og einnig til fjölgunar á þeim heimilum, sem ekki eiga fyrir mat eða námsgögnum fyrir börnin.

Það er af þessari ástæðu, sem ríkisstjórn jafnaðarmanna, sem ætlar sér að slá skjaldborg um heimilin getur ekki farið þessa leið. Skjaldborg núverandi ríkisstjórnar um heimilin felst meðal annars í því að hafna þessari leið alfarið jafnvel þó slíkt komi niður á vinsældum hennar.

Skjaldborg stjórnvalda um heimilin verður að felast í raunhæfum leiðum. Vegna stöðu ríkissjóðs þurfa þær raunhæfu leiðir því miður að felast í aðgerðum, sem ekki kosta ríkissjóð stórar fjárhæðir. Allt annað er aðeins flutningur á peningum úr öðrum vasa heimilanna í hinn því heimilin þurfa að bera kostnað ríkissjóðs í hærri sköttum.

Flöt niðurfelling mun einnig leiða til aukins landsflótta. Ástæðan fyrir því er sú að með því að flytja úr landi losna menn ekki við skuldir sínar en menn losna hins vegar við að greiða skatta til íslenska ríkisins. Það að flytja hluta af erfiðri greiðslubyrði heimilanna frá því að vera í formi greiðslna af lánum yfir í skattgreiðslur mun því auka ávinninginn af því að flytja úr landi og mun það þar með freista fleiri fjölskyldna til að taka það skref.

Þetta mættu þeir hafa í huga, sem eru að íhuga að taka þátt í því greiðsluverkfalli, sem Hagsmunasamtök heimilanna hafa boðað. Ef farið er að þeim kröfum, sem á að freista þess að ná fram með því greiðsluverkfalli þá mun það eins fram hefur komið leiða til fjölgunar á gjaldþrotum heimila, fjölgun heimila sem ekki eiga fyrir mat og námsgögnum fyrir börnin og aukningar á landflótta. Með öðrum orðum mun það leiða til þess að kreppan verður lengri og dýpri. Þeir, sem ekki vilja slíkt ættu því ekki að styðja þessa kröfu og ættu því ekki að taka þátt í greiðsluverkfalli Hagsmunasamtaka heimilanna. 

Þeir, sem eru í sömu stöðu og D og E í dæminu hér að ofan hafa ekki val um það hvort þeir taki þátt í greiðsluverkfalli eða ekki. Þeir eru nú þegar eftirá með greiðslur. Það eru aðeins þeir, sem eru í þeirri stöðu, sem A, B og C eru í. Það eru með öðrum orðum aðeins þeir betur settu meðal lántaka, sem hafa þetta val og geta þar með í raun sýnt þessum kröfum stuðning. Með því eru þeir að krefjast þess að hagur þeirra verði bættur á kostnað þeirra lakar settu. Ég skora því á þessi betur settu heimili meðal lántaka að sýna nú þeim lakast settu meðal lántaka stuðning með því að taka ekki þátt í þessu greiðsluverkfalli þó það kæmi þeim persónulega betur allavega til skamms tíma ef fariið verður eftir kröfum Hagsmunasamtaka heimilanna. Það að fara að kröfum þeirra mun valda miklum skaða fyrir þjóðfélagið í heild.

Framsóknarmenn vilja að gripið verði til aðgerða strax

Athugasemdir

[Jón Pálmar Þorsteinsson, 28.9.2009 kl. 23:59]

Furðulegir útreikningar þegar staðreyndin er sú að verið er að rukka eignasafnið yfir gröfina miðað við við 50millj. Jafnvel miðað við fréttir síðustu daga. Fæ nú ekki betur séð en reyna eigi allt til að ná í þessar +10millj. 

Og síðasta ruglið um launavísitölu tengda afborgunum gerir ekkert annað en auka svartamarkaðs vinnu og það er eitthvað sem við megum alls ekki við á síðustu og verstu.

Forsendur fyrir útreikningum verða að vera, hverjara eru þínar?

Hvaðan hefuru að lánin hafi verið keypt á 80% ?

Hversu miklar líkur eru á að A-B-C klári sig af því að borga ?

[Ingólfur Vignir Guðmundsson (IP-tala skráð) 29.9.2009 kl. 18:10]

Fyrst teldi ég rétt að þú bæðir fólkið í landinu afsökunar á skoðunarbræðrum þínum í ríkisstjórn og látir af þeim leiða ósið að vera að blanda Jólasveininum inn í umræðu þína, hann hefur ekkert það gert að eiga slíkt skilið.Þú fyrirgefur en aðgerðarleysi núverandi ríkisstjórnar er að verða æpandi gagnvart almenningi  og er fyrir margt löngu orðið til háborinnar skammar.  Ef þú telur þig vera sannan jafnaðarmann skaltu taka á þig rögg og viðurkenna að tíminn er nánast hlaupinn  frá mönnum, heilt ár liðið og enn bólar ekkert á raunhæfum úrræðum. Hér eru kjarni málsins annars vegar að SKULDASTAÐA heimilanna og stigmögnun hennar,  með verðbólguskoti síðasta árs og hratt fallandi gengi íslensku krónunnar (að hluta samverkandi þættir) og hins vegar ATVINNULEYSI í ofanálg.Að vera að þvæla málum út um víðann völl með því að leggja á borðið alls kyns útreikninga er að horfa fram hjá kjarna málsins, að fara í afneitun gagnvart einföldum staðreyndum.  Við höfðum gullvægið tækifæri í aðdraganda stofnunar nýju bankanna, það er að meta með sem réttlátustum hætti eignasafn gömlu bankanna yfir í þá nýju.  Ef ég væri stjórnandi í einum af nýju bönkunum hefði ég allavega engan áhuga á því að taka yfir eignir þegar ljóst er að þær standa ekki undir lánunum á þeim þeim hvíla.  Þetta hefur ekkert með greiðslugetu einstaklinga að gera enda vandséð hvernig banki á að geta áttað sig greiðslugetu hvers og eins viðskiptavinar, nema ræða við hvern og einn.  Nær hefði verið að horfa til þess hvert hafi verið veðhlutfall eigna fyrir hrun og leiða það áfram í nýja bankann.  Ef horft hefði verið til þess að færa lánin til samsvarandi veðhlutfalls af virði eigna og var fyrir hrun væri staða mála væntanlega allt önnur og betri en hún er í dag. 

Ég hef áður bent á þá staðreynd að nauðsynlegt sé að handstýra útlánsvöxtum niður í það sem þekkist í nágrannalöndum okkar.  Sú aðgerð ein og sér, ásamt réttu mati á eignasafni nýju bankanna, kæmi með það afgerandi hætti til móts við fólkið í landinu að sómi væri af.   Í leiðinni mætti kippa neysluvísitölunni úr sambandi enda er vísitölumæling á íbúðarlánum hvergi notuð á byggðu bóli í hinum vestræna heimi. (neysluvísitala og aðrar vísitölur eru reyndar út af fyrir sig einn stærsti brandari sem fyrirfinnst þar sem þær gefa sjaldnast rétta mynd af þróun verðlags, þvert á móti eru þær til þess fallnar að magna upp allar breytingar á verðlagi)

Ég er orðinn ári þreyttur á úrtölufólki er segir ögjörning að breyta þessu og hinu.  Þetta sama úrtölufólk heldur uppi aumum vörnum fyrir liðónýtum stjórntækjum og stjórnmálamönnum með misvitrar áherslur.  Er ekki rétt að hætta að tala og fara í staðinn að framkvæma til heilla fyrir fólkið í landinu.Ingólfur Vignir Guðmundsson

[Júlíus Björnsson, 29.9.2009 kl. 20:39]

Veðið er verðtrygging hjá alþjóðasamfélagin í þúsundir ára. Heimilsfasteingaverðtryggging kallast Mort-gage. Mort stendur fyrir dauða margra eða plágu: gage merki veð [eða góðan aldur]. Sem sýnir vel hversu trygging þessi verðtrygging hjá vestrænum þjóðum. Vextir af slíkum lánum erlendis taka mið af þróun á fasteigna verði: fasteignvísitölu. Verðmæti veðsins að láni er tryggt í kaupmálum og ef illa fer er það leiðrétt með nauðungar uppboði. Stöðugleiki stórborgara fylgir ferli fastverðseignaferils sem stígur jafnt og hægt sennilega með 2,5% vexti á ári í evru ríkjum EU. Á 30 ára ferlinum gæti verðið fallið í mest 5 ár. Um 1/6 af heildarvaxtadæminu. Sjóðshöfuðstóll sem er fastur í 30 ár þar sem nafnvextir standa fyrir raunávöxtunarkröfu, og 25 ár er fasteignaverð fast og 5 ár er það 80% af fastaverðinu. þá þurfa nafnvextir að vera 5,9% til að tryggja 5% raunávöxtum. 3,6% til að tryggja 3% raunávöxtun. Fasteignaferill þar sem stöðuleiki ríkir vex um 2% á ári að jafnaði í samræmi við tvíburana neyslu og launavístöluferla. Nálgun um fasta vexti í USA og UK á bilinu 6,6% til 7,9% standast ef hráefni og valdhlutföll eru tryggð. Hinsvegar er það ólög að miða veðið þegar um breytilega vexti er að ræða á langtímalánum heimils íveru við eitthvað annað en fasteignaverðið sjálft eða meðalverð á hverju ári það er fasteigna vísitölu. Þess vegna og einmitt þess vegna eru index Mortgage loan á heimili sönnum um gífurlega óstöðugleika hjá þeirri undantekningu sem gerir það. Mexíkanar og Tyrkir búa við kerfi þar sem launvístala kemur í stað réttu vísitölunnar að mati þeirra þjóða þar sem lífskjör eru langvarandi best á öllum hnettinum. Skýring hversvegna almennir hagstjórnarfræðingar á Íslandi skilja ekki grunn forsendur hagstjórnar módela skil ég ekki. Mortgage [án index] hljómar betur því orðið merki verðtryggingin miða við fasteignaverð eitt sér. Hitt merkir að hér ríki svipað kerfi allmennt og á Indlandi til dæmis.

[Sigurður M Grétarsson, 30.9.2009 kl. 22:59]

Jón Pálmar Þorsteinsson. Það eru tvær elþjóðlegar endurskoðunarskrifstofur með sérþekkingu í að meta virði lánasafna búnar að meta virði lánasafna gömlu bankanna. Síðan hafa farið fram samningaviðræður um kaupverð þeirra yfir í nýju bankana. Þetta verðmat miðar við mat á greiðslugetu lántaka eftir aðfeðum, sem hafa verið þróaðar í gegnum tíðina. Það er ekki eins og menn standi frammi fyrir svona hlutum í fyrsta sinn. Þetta mat byggir ekki á því að skoða hvern einasta lántaka heldur eru teknar stikkprufur af þeim og meðalgreiðslugeta metinn út frá því.

Þetta er aðeins sýnidæmi og forsendurnar gefnar en reyndar nokkuð nærri því, sem ég hef frétt að væri niðurstaðan út úr verðmati á lánasöfnum gömlu bankanna. Það skipir ekki máli hvort niðurfellingin er 15%, 20% eða 25%. Dæmið kemur alltaf alveg eins út hvað það varðar að það að gefa eftir lán, sem annars væri hægt að innheimta í topp kostar sitt og ef verðmatið á lánasafninu gerir ekki ráð fyrir slíkum afslætti þá lendir hann á kaupanda lánasafnsins.

Ef A, B og C eru borgunarmenn fyrir sínum lánum og eignir þeirra standa undir þeim þá mun að öllum líkindum nást inn sú upphæð, sem þeir skulda. Dæmið er sett upp út frá þeirri forsendu.

Ingólfur Vignir Guðmundsson. Lánasöfn gömlu bankanna eru verðmetinn út frá hefðbundnum og viðurekenndum aðferðum við slítk verðmat. Það mat byggir á mati á útlánatapi vegna þeirra, sem ekki geta greitt og einnig kemur eitthað inn í matið umsamdir vextir á lánunum samanborið við áætlaða meðal markaðsvexti á lánstímanum. Ekki er gert ráð fyrir því í þessu verðmati að lán séu lækkuð hjá þeim, sem geta greitt sín lán.

Þó margir vilja láta lækka slík lán með rökum um forsendubrest þá er staðreyndin sú að meðan ekki hefur fallið dómur varðandi slíkan forsendubrfest þá eru þetta löglegar kröfur og því ekki hægt að láta kröfuhafa í þrotabú gömlu bankanna taka það á sig. Þeir einfaldlega hafna slíku og það væri brot á eignarréttarákvæði stjórnarskrkárinnar að þvinga slíkt upp á þá. Þeir færu þá einfaldlega í mál við ríkið, sem yrði þá dæmt skaðabótaskyld gagnvart þeim og þar værum við að tala um mjög stórar upphæðir.

Það er því ekki hægt að fara út í almenna niðurfærslu lána öðruvísi en að það kosti skattgreiðendur stórar upphæðir.

Það hefur aldrei gefist vel að handstýra vöxtum. Ef vöxtum er handstýrt niður fyrir þá vexti, sem annars myndu myndast á markaði þá leiðir það einfaldlega til skorts á lánsfé. Þá væri minna af lánum til boða en næmi eftirspurn eftir þeim. Líkt leiddi þá til vissrar handstýringar stjórnvalda á því hverjir fengju lán og hverjir ekki. Einnig leiðir slíkt af sér að klíkuskapur ræður því hverjir fá lán og hverjir ekki. Þeir, sem muna slíkt ástand á áttunda áratugnum og byrjun níunda áratugarisn hafa fæstir áhuga á slíku ástandi aftur.

Viussulea er hægt að gera ýmislegt en spurningin snýst alltaf um það hvað það kostar og hvaðan á að ná í peninga fyrir því. Ef menn meta það svo að skattgreiðendur ráði ekki við þann kostnað, sem leggst á þá við tilteknar aðgerðir þá segja menn stundum að það sé ekki hægt að fara út í þær aðgeðir.

Júlíus Björnsson. Ég verð að viðurkenna það að þó ég sér viðskiptafræðingur þá á ég erfitt með að skilja það, sem þú ert að segja. Þó get ég sagt þér að orðið Mortege stendru fyrir veðtryggingar en ekki verðtryggingar.

Ekki er ég viss um að Mexíkanar og Tyrkir séu góðar fyrirmyndir í fjármálum.

[Júlíus Björnsson, 1.10.2009 kl. 00:50]

  Þó get ég sagt þér að orðið Mortege stendru fyrir veðtryggingar en ekki verðtryggingar.

Þegar ég lána tek veð fyrir verðmætinu sem ég læt af hendi. Það er hin hefðbundna ábyrgð í bankageiranum. Mortgage fyrir lagalegt hugtak sem er skilgreint.  Í anda þessar merkinginga sem ég tók úr franskri löggiltri orðbók.

Það að veðið er til að tryggja verðmæti þess sem látið af hendi er mikið atriði að geta sér sjálfur til um að allri viðskipafræði sleppti.

Ég er bara að skerpa á því sem veðtrygging merkir í eðlilegri bankastarfsemi.

Í USA er almennt fastir vextir þeir verða að tryggja að bankin þoli tíma bundið verðfall á fasteignamarakið, en skila jafnaðarávöxtunarkröfu til 30 ára.   Þetta sér íslenska lánsform síða um 1982 er búið skapa hér algjört dómgreindarleysi að mínu mati.  

Eina ráðið til að tryggja sig sem bankar hafa í US t.d til dæmis, geng verðbólgu það er að hafa það inn í nafnvöxtunum fasteignalána.

Ég er eða tala um vaxtahækkuna miðað við markaðsverð fasteignarinnar sem myndaðist hér á fasteignaeignverðtryggðum lánun síðustu mánuði og óx inn á það hlutfall sem var til dæmis útborgað. Þetta getur ekki gerst í USA eða EU. Þar lækkar Bankar breytilega vexti þar sem þeir miða við uppboðsverð líka og ætlast til að vextir hækki þegar bólgu neyslunnar líkur. Þetta gerist í samræmi við fasteignaverðmæti. Óháð meðaltali neysluverð þess sem, hækkar hlutfalls mest á hverju sinni.